实探越秀杨浦天玥：9.2万/㎡抢驻江湾五角场纯洋房！科创+名校环绕，性价比藏不住了？

　　最近上海四大城市副中心之一的江湾五角场，楼市热度彻底被一个纯新盘点燃——越秀杨浦天玥。作为板块内罕见的全新洋房社区，项目主打80-131㎡全龄3-4房，均价9.2万/㎡，相较周边同品质项目有着明显价格上的优势。更让人惊喜的是，项目不仅坐拥五角场成熟配套，还紧邻杨浦科创带，周边名校林立、三甲环绕、生态资源丰富，刚释放入市消息就吸引了大批改善族和科创精英关注。

　　熟悉上海楼市的粉丝都知道，江湾五角场作为上海东北部的核心枢纽，新房供应向来稀缺，尤其是纯洋房产品，更是“一房难求”。而越秀杨浦天玥的出现，不仅填补了板块纯洋房社区的空白，9.2万/㎡的均价还将改善门槛拉到了合理区间。作为常年扎根上海新房市场的探盘博主，晓萍第一时间奔赴项目现场，从地铁口步行实测到社区规划馆，再到样板间沉浸式体验，把这个“五角场纯洋房红盘”的底细摸了个透。这篇文章，我会从区位价值与科创潜力、全维配套实测、产品力深度测评、购买逻辑梳理四个核心维度，给大家做一次全面的深度剖析，帮纠结要不要入手的粉丝，把这笔“9.2万/㎡级五角场置业账”算明白。

　　聊越秀杨浦天玥之前，必须先明确一个认知：当下上海改善市场，“核心地段”“低密产品”“超高的性价比”是三大核心诉求，而越秀杨浦天玥最绝的地方，就是把这三者精准踩中。更难得的是，项目还叠加了杨浦科创带红利、全龄优质配套，这种“纯洋房+城市副中心+科创加持+成熟配套”的组合，在上海改善市场中几乎是“独一份”，难怪被购房者称为“五角场改善福音”。

　　熟悉上海城市规划的粉丝都知道，江湾五角场作为上海四大城市副中心之一，早已形成集商业、商务、文化、休闲于一体的成熟板块，而越秀杨浦天玥扎根于此，最大的优势就是能直接享受板块成熟配套和发展红利。更关键的是，项目还紧邻杨浦科创带，这一“双重加持”让项目的未来潜力更上一层楼。

　　晓萍实探时发现，板块的“科创氛围感”和“成熟度”完美融合：周边不仅有五角场万达广场、合生汇等成熟商业体，还有大量科创企业集聚，杨浦科创带作为上海重要的科学技术创新策源地，已吸引了众多高新技术企业和高品质人才入驻。据官方数据，杨浦科创带已集聚各类创新企业超5000家，带动了区域经济的加快速度进行发展，也催生了大量高端居住需求。越秀杨浦天玥作为板块内稀缺的纯洋房社区，自然成为了许多在科创带及五角场周边工作的精英人士的首选。

　　对比上海其他城市副中心，江湾五角场的优点是“成熟度+科创潜力”的双重属性：既有四大副中心的完善配套，又有科创带带来的发展活力，而9.2万/㎡的均价，远低于徐家汇、花木路等副中心的房价，对于追求核心地段低密居住的改善家庭来说，无疑是抢占价值高地的“窗口期”。

　　对于改善家庭来说，“通勤便利”是置业的重要考量因素，而越秀杨浦天玥的交通优势，在同价位项目中堪称“天花板级别”。晓萍实测发现，项目周边环绕着3条地铁线号线号线二期（具体以官方公布为准），真正的完成“三轨交汇”的便捷交通。

　　从项目乘坐10号线分钟，到南京东路、豫园等市中心核心商圈仅需30分钟左右；乘坐8号线分钟，完全能满足日常通勤需求。此外，项目周边还有多条公交线路，能直达周边多个商圈和交通枢纽，方便老人和小孩出行。

　　自驾出行同样便利。项目周边环绕着中环路、淞沪路、邯郸路等多条城市主干道，通过中环路可快速直达市中心及上海各区域；通过淞沪路可直达五角场核心商圈，出行极为便捷。对于经常出差的业主来说，距离上海虹桥国际机场约25公里，自驾40分钟即可抵达，交通优势十分明显。

　　在上海城市副中心板块，“性价比”永远是购房者最关注的核心指标，而越秀杨浦天玥的价格上的优势，直接戳中了改善家庭的痛点。项目推出的80-131㎡纯洋房产品，均价9.2万/㎡，这样的价格在江湾五角场板块几乎是“地板价”——要知道，周边同类型纯洋房项目的均价普遍在10万/㎡以上，而越秀杨浦天玥不仅价格更低，还拥有更优质的配套和更纯粹的社区规划，性价比直接拉满。

　　晓萍帮大家算一笔账：以80㎡三房户型为例，总价约736万，按照首套房35%的首付比例，首付仅需257万左右，月供约2.6万（以LPR利率计算）；若选择131㎡四房户型，总价约1205万，首付约422万，月供约4.3万。这个门槛对于追求核心地段低密居住的改善家庭来说，无疑是很友好的。更关键的是，这样的价格能买到的不仅是一套纯洋房住宅，还有江湾五角场的核心区位、完善配套以及科创带的发展的潜在能力，这样的性价比在上海市场中极为罕见。

　　对于改善家庭来说，“完善的生活配套”是提升居住幸福感的关键。晓萍围绕越秀杨浦天玥项目，对周边的商业、教育、医疗、休闲配套进行了全方位的实测，发现这里的配套呈现“成熟完善+品质高端”的特点，完全能满足改善家庭的日常需求，真正的完成了“出则繁华、入则静谧”的理想生活状态。

　　晓萍实测发现，项目周边3公里范围内覆盖了多个成熟商业综合体，其中距离最近的是五角场万达广场，直线站路即可抵达，商场内有大型超市、品牌服装店、餐饮美食、电影院等多种业态，能满足家庭的日常消费需求。每到周末，万达广场都是人流涌动，无论是购物、聚餐还是看电影，都能一站式搞定。

　　此外，项目周边还有合生汇、百联又一城、悠迈生活广场等多个大型商业综合体，直线公里范围内，这些商业体涵盖了高端购物、特色餐饮、亲子娱乐等多种业态，能满足改善家庭的高端消费需求。项目周边还有大量的社区底商和沿街商铺，便利店、生鲜超市、药店、餐饮店等一应俱全，业主出门就能买到日常生活所需，非常便捷。

　　教育资源是改善家庭的核心考量因素之一，而越秀杨浦天玥周边的教育资源极为丰富，名校林立，能为孩子提供良好的学习环境。晓萍实地勘察发现，项目周边有多家优质幼儿园，其中距离上海市杨浦区翔殷幼稚园直线分钟即可抵达，方便家长接送孩子；小学方面，有上海市杨浦区复旦科技园小学、上海市杨浦区五角场小学等优质公办小学，这些学校教学质量高、口碑好，距离项目均在1.5公里范围内；中学方面，有上海市复旦实验中学、上海市同济中学等重点中学，能满足孩子的中学教育需求。

　　需要注意的是，具体的学区划分需要以官方公布为准，但从区位来看，项目周边的教育资源能基本满足改善家庭的教育需求。此外，项目周边还有复旦大学、同济大学等多所知名高校，学术氛围浓厚，能为孩子的成长提供良好的环境。

　　医疗资源的完善程度，必然的联系到居住的安全感。晓萍实测发现，越秀杨浦天玥周边的医疗资源极为丰富，四大三甲医院近在咫尺，能为业主的健康提供有力的保障。距离项目最近的是上海市肺科医院，直线分钟即可抵达，该医院是三甲专科医院，在肺部疾病治疗方面处于国内领先水平。

　　此外，项目周边还有上海长海医院、上海新华医院、上海市第一人民医院（北院区）等多家三甲医院，直线分钟即可抵达。这些医院医疗实力丰沛雄厚，涵盖了内科、外科、儿科、妇产科等多个科室，能满足家庭的各类医疗需求，让业主的健康生活更有保障。

　　在快节奏的都市生活中，休闲配套是提升居住幸福感的主要的因素。晓萍实测发现，越秀杨浦天玥最大的休闲优势就是紧邻江湾国家湿地公园，直线分钟即可抵达。江湾国家湿地公园占地面积广阔，园内有大片的绿地、蜿蜒的步道、亲水平台、湖泊等景观，业主茶余饭后可以在这里散步、跑步、遛娃；周末带着家人在公园的草坪上野餐、放风筝，享受大自然的宁静与美好。

　　此外，项目周边还有黄兴公园、四平科技公园等多个社区公园和休闲广场，配备了健身器材、休息座椅等设施，方便业主日常休闲锻炼。项目自身也规划了社区绿地和休闲步道，种植了大量的绿植和花卉，打造了“一步一景”的园林景观，让业主在社区内就能享受绿色健康的生活环境。

　　作为越秀地产打造的高端改善项目，越秀杨浦天玥不仅在区位和价格上有优势，在产品打造上更是诚意满满，纯洋房社区+豪华装修交付+人性化户型设计，彻底颠覆了传统改善盘的标准。经过实地探访和产品解析，晓萍总结了四个核心亮点，每一个都精准戳中了改善家庭的需求。

　　在当前的房地产市场环境下，开发商的实力和口碑是购房者最看重的因素之一。而越秀杨浦天玥由越秀地产打造，品质与口碑都有保障。晓萍了解到，越秀地产是国有控股的大型房地产企业，在房地产行业深耕多年，实力丰沛雄厚，打造了多个高品质的住宅项目，尤其是在高端改善住宅的打造上，有着丰富的经验和良好的口碑。

　　越秀杨浦天玥作为越秀地产在江湾五角场板块的重点项目，从规划设计到施工建设，都精益求精，力求为改善家庭打造高品质的居住生活。对于购房者来说，选择这样的国有房企项目，无疑是“买得放心，住得安心”。

　　越秀杨浦天玥最引人注目的亮点之一，就是其纯洋房社区的规划。在江湾五角场这样的核心板块，土地资源稀缺，纯洋房社区早已成了“奢侈品”，而越秀杨浦天玥居然打造了容积率仅为1.8的纯洋房社区，这在板块内几乎是“独一份”。

　　晓萍在项目规划馆实地了解到，项目采用低密布局，楼间距宽敞，最大楼间距达到了40米，保证了每一户的采光和通风；社区园林景观以“经典平衡对称美学”为主题，种植了大量的名贵绿植、花卉，打造了中央草坪、漫步步道、亲子游乐区、老年活动区等多个功能空间。亲子游乐区采用了环保材料，打造了滑梯、秋千、沙池等多个游乐设施，适合不同年龄段的孩子玩耍；老年活动区则配备了健身器材、休息座椅等，方便老人健身、休闲聊天；社区中央的草坪和景观步道，是业主休闲散步的好去处。此外，项目还采用了人车分流设计，车辆进入社区后直接驶入地下车库，保证了地面行人的安全，也让社区内部更加整洁有序。

　　越秀杨浦天玥的装修标准同样让人惊艳，项目采用豪华装修交付，配备了高档建材和精致装修，每一处细节都彰显着匠心品质。晓萍在样板间实地体验时发现，项目的装修细节处处用心。

　　样板间配备了奢石背景板，材质高档、纹理自然，提升了空间的质感和档次；厨房配备了现代高端厨房设施，包括品牌燃气灶、抽油烟机、洗碗机等，能满足业主的日常烹饪需求；卫生间配备了品牌洁具，品质有保障，用起来更加便捷舒适。此外，项目还配备了大金中央空调、威能地暖、新风系统等高端配置，能为业主提供舒适的居住环境；室内采用了品牌瓷砖、原木地板等优质建材，每一处细节都经得起推敲。

　　对于改善家庭来说，豪华装修交付不仅能省去后期装修的麻烦和时间成本，还能避免装修过程中产生的邻里矛盾，真正的完成“拎包入住”，省心又省力。

　　越秀杨浦天玥推出的80-131㎡全龄户型，涵盖了三房、四房等多种户型，能适配不同改善家庭的需求。晓萍重点解析了其中两款主力户型，对项目的户型设计有了更深刻的认知。

　　第一款是80㎡三房两厅一卫户型，适合三口之家的改善家庭。户型采用了南向三开间设计，采光和通风效果极佳；客厅面宽达到了3.8米，空间宽敞明亮，连接着超大的景观阳台，不仅能提升室内的通透感，还能作为休闲区，摆放桌椅、种植花草，让业主在室内就能享受自然景观。卧室区域的设计也非常人性化，三个卧室空间大小适中，都配备了飘窗，增加了使用面积和居住舒适度；主卧空间宽敞，能摆放大床和衣柜，保证了业主的居住舒适度；另外两个卧室空间也比较宽敞，可作为儿童房或老人房，能满足三口之家的居住需求。

　　第二款是131㎡四房两厅两卫户型，适合追求更大空间的改善家庭。户型采用了四开间朝南的设计，采光和通风效果极佳；客厅和餐厅采用横厅设计，面宽达到了6.5米，空间感十足；客厅连接着超大的景观阳台，能将社区的美景尽收眼底；卧室区域分布合理，四个卧室分别位于户型的四个角落，保证了每一户的私密性；主卧套房设计豪华，配备了独立的卫生间、衣帽间和观景飘窗，居住舒适度拉满。此外，户型的收纳空间设计也非常合理，充分的利用了每一处空间，满足业主的日常收纳需求。

　　越秀杨浦天玥的外立面设计同样让人眼前一亮，项目以经典平衡对称美学为基础，辅以现代铝材和玫瑰金色调，营造出一种庄重而灵动的视觉效果。晓萍在项目现场看到，外立面线条流畅、造型典雅，玫瑰金色调的装饰点缀其间，让建筑更具层次感和品质感。

　　外立面采用了高品质的真石漆和现代铝材，不仅美观大方，还拥有非常良好的耐久性和防水性，能有效抵御风雨侵蚀，保持建筑的美观和品质。这样的外立面设计，不仅提升了项目的高端品质，也让项目在周边众多建筑中脱颖而出，成为江湾五角场板块的一道亮丽风景线。

　　经过前面的实探和分析，相信我们大家对越秀杨浦天玥已经有了全面的了解。但晓萍一直强调，没有完美的房子，只有对自己最合适的房子。接下来，我将从“适合人群”和“潜在风险”两个方面，给大家做一次客观的分析，帮大家做出更理性的购买决策。

　　1. 适合人群：五角场及科创带通勤族、追求低密居住的改善家庭、核心地段资产配置者

　　结合项目的区位优势、产品定位和价格特点，晓萍认为，越秀杨浦天玥主要适合以下三类人群：

　　第一类是五角场及科创带周边的通勤族。这类人群大多在五角场、杨浦科创带、陆家嘴、人民广场等区域工作，对核心地段的居住环境有较高要求。越秀杨浦天玥的便捷交通、成熟配套和纯洋房产品，能完美满足他们的需求，让他们在享受核心地段便利的同时，也能拥有低密舒适的居住环境。

　　第二类是追求低密居住的改善家庭。这类家庭有一定的经济实力，想要改善居住环境，追求低密、舒适的居住体验。项目纯洋房社区、低密布局、豪华装修等特点，能满足他们对高品质居住生活的追求；全龄户型设计，能满足三口之家或三代同堂的居住需求；成熟的配套设施，能提升他们的居住幸福感。

　　第三类是核心地段资产配置者。这类人群注重房产的保值增值属性，想要在上海核心地段配置优质资产。江湾五角场作为上海四大城市副中心之一，区位价值突出；依托杨浦科创带的发展红利，未来潜力巨大；越秀杨浦天玥作为板块内稀缺的纯洋房项目，拥有非常良好的保值增值属性，是核心地段资产配置的优质选择。

　　虽然越秀杨浦天玥的优势很明显，但晓萍也必须客观地指出项目存在的潜在风险，供大家参考：

　　第一，板块竞争压力的风险。上海改善市场之间的竞争较为激烈，江湾五角场周边还有多个改善项目在售或待售，这些项目都有各自的优势，比如有的项目距离市中心更近，有的项目配套更完善。越秀杨浦天玥需要凭借其独特的纯洋房产品、价格上的优势和核心区位，才能在激烈的市场之间的竞争中脱颖而出。

　　第二，价格波动风险。上海楼市受政策、市场环境等多种因素影响，存在一定的价格波动风险。虽然项目当前的性价比很高，但未来房价是否能保持稳定增长，还存在一定的不确定性。对于投资者来说，需要谨慎考虑这一风险。

　　第三，部分配套距离较远的风险。虽然项目周边的配套总体成熟，但部分高端配套（如部分三甲医院、大型商业综合体）距离项目有一定距离，需要自驾或乘坐公共交通才能抵达，对于没有车的业主来说，可能会出现一些不便。

　　最后，结合前面的分析，晓萍给大家给出几点独家的购买建议，希望能帮大家做出更明智的决策：

　　1. 入手时机：建议在项目首开期间入手。越秀杨浦天玥作为江湾五角场板块的稀缺纯洋房项目，关注度非常高，首开期间房源选择空间较大，价格也相对来说比较稳定；随着项目的热销，后续房源的价格可能会上涨，因此，有意向的购房者一定要抓住首开的机会，尽早入手。

　　2. 选房建议：优先选择南向采光好、近景观、楼间距宽的房源。对于改善家庭来说，居住的舒适度是最重要的，建议优先选择南向三开间或四开间的户型，享受更宽敞的空间和更好的采光通风效果；同时，建议选择楼间距较大、靠近社区景观的房源，避免受到周边楼栋的采光遮挡和噪音干扰；如果预算充足，建议选择中高楼层的房源，景观视野更佳，居住舒适度更高。

　　3. 注意事项：购房前要仔细地了解项目的规划细节和装修标准。在购房前，建议我们大家仔细地了解项目的社区规划、户型设计、物业服务、交房时间、装修标准等细节，避免后期出现预期落差；同时，要明确项目的学区划分情况，对于有教育需求的家庭，建议提前咨询官方的入学政策，确保自己的需求能得到满足；此外，要仔细阅读购房合同，明确双方的权利和义务，防止纠纷。

　　半天的实探下来，晓萍最大的感受是：越秀杨浦天玥的出现，重新定义了江湾五角场板块改善住宅的标准。9.2万/㎡的均价，就能拿下四大城市副中心的纯洋房住宅，还标配豪华装修、成熟配套和科创带发展红利，这样的性价比，在上海市场中并不多见。

　　更重要的是，项目所处的江湾五角场板块，有四大城市副中心和杨浦科创带的双重加持，未来发展的潜在能力巨大。选择越秀杨浦天玥，不仅是选择一套高品质的纯洋房住宅，更是选择一种“出则繁华、入则静谧”的高端居住生活方式，也是抢占核心板块价值增长的一次机遇。

　　当然，买房是一件大事，需要大家结合自己的实际的需求和财务情况做出理性的决策。如果你对越秀杨浦天玥还有别的疑问，或者想了解上海其他改善项目的信息，欢迎在评论区留言，晓萍会一一为大家解答。

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