红本房产证在抽屉里躺了多年，突然听说它“下岗”了；掏空积蓄买的房子，产权只有70年。 这两个问题像两片乌云，一直笼罩在无数业主心头。 证书失效了怎么办？ 房子到期后会被收回吗？ 答案藏在国家颁布的法律条文里，而核心只有四个字。

　　在2015年3月之前，中国城镇居民购买商品房后，通常会拿到两个证：一个是红色的《房屋所有权证》，另一个是《国有土地使用证》。红色房产证代表对房屋本身拥有永久所有权，而土地证则代表获得了国家授予的有限年限的土地使用权。

　　随着2015年3月《不动产登记暂行条例》的实施，全国开始慢慢地推行不动产统一登记。 原来的房产证和土地证合二为一，变成了《不动产权证书》。 这个新证书不仅包含了房屋的基础信息，还增加了镭射防伪区、全国唯一的不动产单元号、土地使用权获取方式、有效期和房屋取得价格等更为详细的内容。

　　对于已经持有的旧版房产证，国家明确了“不变不换”的原则。 权利不变动，证书不更换，旧版证书依然合法有效，与新版证书具有同等法律上的约束力。 只有在发生房屋买卖、赠与、抵押等产权变更时，才需要换发新的不动产权证书。

　　常说的“70年产权”是一个会造成误解的说法。严格来讲，它指的是“住宅建设用地使用权”的最高年限为70年，而非房屋本身的产权。房屋所有权是永久的，只要建筑合法存在，所有权就一直属于产权人。

　　这70年从开发商取得国有土地使用权之日起计算，而非从购房者收房或办理房产证之日起算。 如果开发商在2010年取得土地，2015年才建成房屋出售，那么购房者入手时，土地使用权只剩下65年。

　　对于土地使用权到期后的处理，社会上一度流传着“土地将被国家无偿收回”的说法。 这种担忧在2016年得到了高层回应。 当时，针对少数地方出现的住宅建设用地使用权到期问题，国土资源部出台了过渡性解决的方法，提出了“两不一正常”的原则：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。

　　过渡性办法给了市场稳定预期，而根本性的解决则依赖于法律的确立。 2021年1月1日起正式施行的《中华人民共和国民法典》，在第三百五十九条中明确规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 ”

　　“自动续期”这四个字，意味着续期是自动发生的，无需产权人主动申请，从制度上杜绝了因遗忘申请而导致权利丧失的风险。 这完全解决了住宅土地使用权期满后归属的核心争议，给亿万业主吃了一颗长效定心丸。

　　关于续期要不要缴纳费用，民法典同一条文规定：“续期费用的缴纳或者减免，按照法律、行政法规的规定办理。 ”这为未来具体政策的制定留下了空间。 目前，关于住宅续期费用的具体标准和缴纳办法，国家层面的统一法律或行政法规尚未出台。

　　对于非住宅用地，如商业、旅游、娱乐用地等，其土地使用权年限通常为40年或50年。 民法典规定，这类用地使用权期满后的续期，“按照法律规定办理”，并未采用“自动续期”的表述，并且明确土地上的房产及其他不动产的归属，有约定的按约定，没有约定或约定不明确的，按照法律、行政法规办理。

　　在不动产统一登记制度下，确定房产归属的真正依据是不动产登记簿，而非不动产权证书本身。 证书只是权利人享有该不动产物权的证明。 如果证书记载的事项与不动产登记簿不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　不动产登记机构对登记信息有严格的保密规定。只有权利人、利害关系人以及司法机关、监察机关等特定主体，在符合法定条件时才有权查询相关登记资料。

　　在婚姻关系中，即使房产只登记在一方名下，若是在婚姻关系存续期间用共同财产购买，通常也被认定为夫妻共同财产。 房产的归属问题，往往需要结合婚姻法等法律来综合判断。

　　房子从来不只是钢筋水泥的堆砌，它承载着家庭的安全感与一生的奋斗。 当法律为产权的长久稳定提供了框架，另一个更为现实的问题悄然浮现：未来自动续期时，费用标准将如何制定才能体现公平？ 是“首套减免”还是“面积累进”？ 这杆秤如何平衡亿万家庭的切身利益与社会持续健康发展的长远需要？